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注冊地址是否需要繳納房產稅，需要根據具體情況來確定。

如果注冊地址是個人住宅，在滿足以下兩個條件的情況下，可以免征房產稅：（1）該住宅的居住功能沒有受到影響；（2）該住宅符合國家產業政策的要求。但如果住宅作為公司注冊地址導致居住功能受到損害或通過其他手段規避房產稅，就可能被稅務部門視為違規行為，此時就需要繳納房產稅。

如果注冊地址是農村建設用地上的物業，一般工商業物業就屬于要繳納房產稅的范疇，包括商業用房、辦公用房、倉儲用房、賓館餐飲用房和其他特殊用途的建筑物等。農村土地上建設的公司還需要繳納完稅款和財產稅等。

至于用自己的商住房還是租用注冊地址，哪個更劃算，需要考慮多個因素。除了房產稅之外，還需要考慮注冊地址的地理位置、空間大小、運營需求、商業環境和法人資格等問題。這些因素都會影響公司的運營成本和業務發展。

在選擇注冊地址時，需要綜合考慮多個因素，包括稅收法規、地理位置、空間大小、運營需求、商業環境和法人資格等，以便做出正確的決策。