廣東踏信冷鏈物流有限公司與物流有限公司是一家集普貨,冷藏冷凍的物流公司，是一家專業從事跨省市公路貨物運輸和倉儲的服務性企業。公司實力雄厚，擁有多年的營運經驗。公司在倉儲部現擁有5000平方米倉庫，冷藏冷凍倉庫1000平方，倉儲能力達5000余噸。設有多個和儲運網點，自備貨運車輛30余輛（5T-30T），網絡合同車100輛，另有多輛危險品車輛，備有市區通行證可隨時為您提供市內短駁，零擔快運業務，設有標準市內倉庫備有各類鏟車等裝卸設備。公司在全國部分城市與近百家物流公司建立了長期可靠的聯運關系。實現了物流配送的一站式服務，在解決貨物快速分流的也為客戶提供門到門配送服務。為了促進市場競爭能力、強化公司管理和提升企業形象，不斷的學習前沿物流模式優化企業管理資源。多年來，公司很多員工都經過現代化物流理論與運營的培訓，并且長期從事車輛調度和運輸管理業務，熟悉物流市場運作規律，積累了豐富的物流操作經驗。以誠信、熱情、**的工作為各大企業服務，與多家國內**企業建立了穩定的合作關系，公司業績蒸蒸日上!

近年來，房地產業持續走低，又受到疫情侵擾，使得房地產業發展難上加難。但隨著居民消費對電子商務需求的激增，使得人們對線上消費的依賴越來越重，生鮮配送、冷鏈需求、高標倉等物流需求暴增，使得物流地產熱度直線上升，成為房地產業“脫虛轉實”，“由輕到重”實現轉型的新機遇。

圖片

總量過剩

房地產悄然大轉變

2022年，又是一個魔幻年景。疫情持續兩年后，全國多個城市今年又開始了稱做全域靜默的居家抗疫。當北上廣深這些一線城市都輪番上演全城靜默的硬核防疫戲碼時，各行各業自然也陷入全體靜默的停滯狀態。房地產業自去年跌成狗后，再被一波波疫情收割，如今的慘狀已經無需用語言來形容。全行業在供需兩端都深陷疲軟：需求端，在無休止地疫情侵擾下，購房者的收入預期和投資信心已極速衰竭，買房欲望降到歷史*低點。供應端，房屋總量過剩世人皆知。

在住宅地產和商業地產賽道上，早已擁擠不堪，紅海競爭的結果就是極度地內卷。對開發商而言，以往駕輕就熟的住宅和商業地產開發，在今年都有點玩不下去的感覺。要看到，危機，危機，從來都是危險和機遇并存。回過頭來對房地產業進行全盤觀察，會發現這些年的行業主旋律，除了“房住不炒”的一貫提法，“脫虛轉實”，“由輕到重”也是房地產悄然進行的大轉變。

當房地產行業從黃金時代走向白銀時代，再到現在的黑鐵時代。基于高周轉、輕資產的短平快式開發套路，正逐漸失去立足點。建立在長期主義理念上的投資運營開發模式，所獲得的回報和增值越來越具吸引力。落實到細分領域，住宅和商業地產銷售周期不斷拉長，利潤率一降再降。而工業地產、物流地產等重資產類房地產的成長性和收益率一路向上，行業機會不斷凸顯。

冷鏈物流

意想不到的房地產收益**

如果不是傳統房地產百無聊賴的乏味行情，筆者并不會認真去關注產業地產這個新大陸。對產業地產研究得越深入，越是對其中的增長潛力和收益前景感到驚奇。

在房地產各物業門類中，投資回報率領先的，并不是大眾想象中的豪宅，寫字樓或者購物中心，而是物流地產。據世邦魏理仕統計，2019年，北京、上海等一線城市的物流地產投資凈回報率在6%-8%，遠高于商業地產4%-5%和住宅地產2%-3%的回報率。

物流地產投資回報率在房地產行業脫穎而出，高于住宅和商業地產的現象，不僅出現在一線城市，在全國大城市中也是普遍規律。

物流地產是一個范圍較廣的專業領域，包含倉儲、物流、配送，普通倉、高標倉、冷鏈倉等多個類別。物流地產中，冷鏈物流又以其遙遙領先的投資回報率笑傲行業內其他門類。以新三板市場掛牌冷鏈企業為樣本，冷鏈物流行業毛利率大致處于10%-30%區間。這樣的投資收益率，無論在江河日下的房地產業，還是產能過剩的實體產業都是令人艷羨的水平。

在冷鏈物流行業，各業務毛利率水平從高到低依次為：冷鏈倉儲>冷鏈裝卸>冷鏈運輸。新三板上市的冷鏈企業，2017年前冷鏈倉儲的毛利率*高可達到50-60%。*近幾年，隨著眾多資金進入冷鏈行業，收益率有所回歸。由于冷鏈物流仍處在高增長的機會風口，投資回報率遠超其它行業。特別是毛利率*高的冷鏈倉儲業務，整體毛利率仍有可能達到甚至超過30%。

毫無疑問，在一片看衰的房地產行業，住宅地產和商業地產需求基本飽和，增長乏力；產業地產正冉冉升起，前景光明。冷鏈物流，令人意想不到地成為房地產收益**。

逆勢增長

冷鏈物流行業的發展前景

任何一個行業的高回報率都源于行業自身的高成長性，而高成長來自龐大強勁的市場需求。在遍地紅海、普遍過剩的中國經濟中，這實在是一個稀缺品。

2020年后，由于**這個黑天鵝的降臨，曾經蓬勃發展的多個行業受疫情影響，高增長勢頭嘎止。兩年多來，在一眼望不到頭的疫情反復沖擊下，消費者的消費愿望被極大扼制。需求疲軟和消費降級在各個行業呈蔓延之勢。冷鏈物流行業，疫情發生后這兩年不但沒有停下前進腳步，反而出現逆勢大幅增長的現象。

世邦魏理仕統計，疫情后全國冷庫相關的季均租賃面積為2019年的3倍。從16個主要城市冷庫成交租賃面積來看，2020年冷庫租賃面積為50.8萬平方米，同比提升125%；2021年前三季度，冷庫成交租賃面積為52.6萬平方米，超過2020年全年水平。

冷鏈物流行業的下游應用中，食品冷鏈物流市場占比*大，接近90%；醫療冷鏈約9%；化工冷鏈約1%。農產品、生鮮食品冷鏈的需求空間基本決定了行業成長的上限。

相比發達國家，農產品流通渠道是我國存在巨大短板和長期增長潛力的藍海市場。隨著經濟發展水平和居民收入水平的不斷提升，人們的生活方式和消費結構逐漸發生變化。從*初僅僅是延長食品儲存時間的需求，到網購、生鮮電商、蔬果宅配等開始受到消費者青睞，生鮮食品冷鏈在我國呈爆發式增長。我國農產品冷鏈配送比例只要達到或接近發達國家平均水平，冷鏈配送設施和冷庫容量的需求量至少還有翻幾番的潛力。

**疫情極大地改變了全國居民的消費行為。疫情加速生鮮食品線下轉線上，激活了冷鏈市場需求。生鮮電商爆發式增長，推動冷鏈物流市場快速發展。2020年中國生鮮電商行業市場交易量為4047億元，較上年同期增長44.7%。預計2023年全國生鮮電商交易額將達8187億元，比2020年增長一倍。疫情后的兩年多來，持續不斷的居家隔離，對農副產品和生鮮冷凍食品的囤貨需求幾乎成為全國家庭消費新剛需。目前生鮮電商正在全國快速擴張，租倉需求不斷擴大，其中包括對于冷庫的需求。在消費升級推動下進口食品的持續穩定增長，對冷鏈物流產生了巨大的推動作用。餐飲、商超等連鎖化業態快速擴張，催生出更多網絡型、高標準的冷鏈物流需求。未來較長時間，生鮮食品冷鏈預計仍將快速增長。

**疫情后百業凋弊、需求萎縮的現狀中，冷鏈物流卻成為反常的另類。由于冷鏈物流在生鮮食品和疫苗試劑保存、配送中的特殊優勢。疫情不但沒有減緩行業的高速發展，反而成為行業爆發的助推力。無需多加論證，僅憑親身感受和網購經歷就可看出，在**疫情居家隔離之下生鮮電商迎來井噴式發展，冷鏈物流已經成為保障民生和鏈接全球生鮮食品的重要通路。食品冷鏈、醫藥冷鏈市場方興未艾，冷庫基礎設施已經成為物流新基建的重要內核。冷鏈物流的高速發展前景仍將保持一段較長時間。