招商 璀璨系

近日，招商拿下的位于通州東小馬的地塊流出了新的帶尺寸戶型圖，還未官宣，此戶型非終版，終稿可能會有改動，但預計不會太大。

先復習一下這個地塊的大概情況：

東小馬6009地塊是招商以15%的溢價率加上3.3萬平的現銷面積拿下的，也就是說這個小區里有超過一半的房源到現房狀態才能賣，這次期房能賣的可能都不到300套。

樓面價3.6萬/平，這是東小馬三塊地中價格高的一塊，銷售指導價6.2萬/平，但競品樓盤京玥蘭園的成交均價不到6萬，這么看，開發商利潤空間還真不算大。

區位

小區的位置屬于是通州的老城區，1號線和7號線的中間位置，育才學校的南側，瑞都公園世家的西側。

周邊配套相對來說還算成熟，醫療教育商業交通這四大方面不敢說有多優質，基礎都能滿足。

產品

小區一共15棟樓，總高6-11層，容積率2.2，綠化率30%。

在售面積：77平兩居；89-107平三居；120-140平四居

總價區間：預計460-840萬左右

戶型

77平東西兩居室，雙臥夾客廳朝東，入戶私密玄關，餐客一體，還有一個家政間，衛生間干濕分離，整體沒有什么浪費面積，很適合剛需上車。

89平南北通透三居室，這個戶型估計會很好賣，畢竟周邊二手房89平只能買個兩居，90平以下的房子契稅可以少交0.5，要是按總價540萬算也能省將近3萬呢。從戶型上來看，客廳是拐角飄窗，整體采光面差不多8米左右，這種戶型住著沒的挑。

107平南北通透三居室，這個戶型類似碧桂園和世界二期的戶型很相似，之前有看過碧桂園三居室的可以等等這個，畢竟那個房源量不多，沒什么好樓層。

120平的南北通透四居室，方方正正四葉草戶型，全明格局，入戶私密玄關，雙臥夾客廳朝南，次臥夾廚房朝北，餐客廚一體化設計，這個戶型很適合周邊人群的改善，會很好賣。

140平的南北通透四居室，屬于是120平四居的放大版，格局基本沒變化，位于小區的樓王位置，如果預算夠的上，我覺得可以趁早聯系我看房了，晚了不一定有好樓層。

樓盤分析

優點：

能買到洋房肯定是選洋房，畢竟得房率相對高一些，能提高居住舒適度；小區整體的戶型設計還不錯，比較切合剛需和改善的需求。

周邊配套相對成熟，距離地鐵較近，近的是7號線群芳站，從南門到地鐵口的步行距離不到700米；醫療有通州婦幼和東直門醫院距離不遠；學校有育才，這個地塊的位置屬于育才的劃片；商業呢項目自身是匱乏的，但隔壁瑞都加州的商業街還是很熱鬧的足以滿足日常生活。

缺點：

小區周邊基礎配套是都有的，但不是特別優質。周邊沒有大型商業，像萬達廣場、領展購物、愛琴海、樂堤港這類大型商業綜合體的距離在3-6公里之間，而群芳站旁建設的環球北交通樞紐所附帶的商業也非大型。

文旅區的紅利并非誰都能吃到，環球影城確實能帶動當地的經濟發展，但要說帶動房價，這中間還差著好幾道呢。